Yabancıların Türkiye’deki Konut ve İşyeri Alımlarında KDV İstisnası

İstisna Kapsamındaki Alıcılar 

KDV Kanunu m. 13/1-i uyarınca sağlanan istisnadan faydalanılması için satış işlemi kapsamındaki teslimin aşağıda sıralanan kişi ve kurumlara yapılması gerekir:

• Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları (resmî daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları hariç),
• Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler,
• Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimî temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlar.

Ayrıca, istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.

Yabancılara ilişkin yerleşmemiş olmama koşulu için belirtmek gerekir ki, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 4 uyarınca, ikametgâhı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez.) Türkiye’de yerleşmiş sayılır.

Tebliğ uyarınca, istisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin belgeleri teslimden önce alıcıdan almalıdır. Ancak uygulamada, söz konusu belgelerin alıcı tarafından vergi dairesine sunulduğu ve KDV İstisna Yazısı temin ederek işbu yazıyı satıcıya verdiği görülür. 

İstisnanın Şartları

KDV Kanunu m. 13/1-i uyarınca sağlanan istisna kapsamındaki kişi ve kurumlar, aşağıda detaylarına yer verilen istisna şartlarını sağlayarak istisnadan yararlanabilir:

Konut veya İş Yeri Niteliğinde Bir Taşınmazın Kullanıma Hazır Halde İlk Teslimi Olması 

İstisnadan yararlanmak için, satışı yapılan yapının yapı ruhsatında konut, ofis, apart daire ve benzeri olarak tanımlanmış olması gerekir. 

İstisnadan faydalanılması için konut veya işyerinin, alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen gayrimenkullerde ise ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması aranır.

İstisna, konut veya işyerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanır. İnşa edenden satın alınarak bir başkasına yapılan teslimler ilk teslim sayılmaz ve istisnadan yararlanamaz.

Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi 

İstisnadan yararlanmak için bedelin en az %50’sinin satış faturasının düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç 1 yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi şarttır. Bu şart kapsamında, bedellerin Türkiye’ye getirildiğinin tevsiki gerekir. İşlemlerin banka aracılığı ile yapılması esas olmakla birlikte, tutarın alıcı tarafından fiziki olarak da getirmesi mümkündür. Fiziki olarak getirilmesi halinde Gümrük İdaresi’nden alınacak belge ile ispat sağlanır. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür. Satış işlemi kapsamında fatura düzenlenecek yabancı kişi ile dövizi getiren/ödemeyi yapan kişinin aynı kişi olması önem arz eder.

Konut veya İş Yerinin En Az 3 Yıl Elde Tutulması

İstisnanın son şartı ise, tapu tescil tarihinden itibaren 3 boyunca satın alınan konut veya iş yerinin elde tutulması şartıdır. Bu kapsamda, alıcı 3 yıl süreyle aldığı konut veya işyerini satmamalıdır. Aksi halde, zamanında alınmayan KDV tecil faizi ile birlikte devri gerçekleştiren tarafından ödenecektir.

Bu kapsamda, istisnanın uygulanabilmesi için tapuda işlem tesis edilmesi gerekir. Satıcı, istisna kapsamındaki satışı, Tapu Müdürlüğü’ne bildirir. Bu bildirim üzerine, Tapu Müdürlüğü tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin 3 yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48’inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.

İstisna Şartları Sağlanmadığı Halde İstisnanın Uygulanması Hali

KDV Kanunu m. 13/1-i uyarınca öngörülen şartları taşımadığı hâlde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi hâlinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumlu olur. 

İstisnadan Yararlanılması Halinde Satıcı Beyan ve İade Süreci

KDV Kanunu m. 13/1-i kapsamında istisna uygulanarak yapılan satışlar, konut veya iş yeri tesliminin yapıldığı vergilendirme dönemine ait KDV beyannamesinin ilgili satırında beyan edilir. Bu satırın “Teslim ve Hizmet Tutarı” sütununa istisnaya konu konut veya işyerlerinin bedelinin KDV hariç tutarı, “Yüklenilen KDV” sütununa bu konut veya işyerlerine ilişkin alış ve giderlere ait belgelerde gösterilen toplam KDV tutarı yazılır. Ayrıca satıcılar, her bir vergilendirme dönemi içinde gerçekleştirilen bu kapsamdaki satışlarını KDV beyannamesi ekinde yer alan ilgili form ile bildirir.

İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır. Konut veya iş yeri teslimlerinden doğan iade taleplerinde satıcılar gerekli belgeler ile başvuru yapabilir.

Sonuç

KDV Kanunu m. 13/1-i bendi kapsamında, yabancı gerçek ve tüzel kişiler ile yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan konut ve işyeri satışlarında belli şartlar dahilinde KDV istisnası uygulanması imkânı sağlanır. Bu makale kapsamında izah edilen şartların sağlanması için ödeme planı ve tapu süreçlerinin dikkatlice planlanması ve satıcı ile alıcı arasındaki iletişimin bu istisnayı da içermesi önem arz edecektir.