Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde (III-52.3) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-52.3.f) (Tebliğ) 17.07.2024 tarihli ve 32604 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Tebliğ ile gayrimenkul yatırım fonlarının konut üretimine katkı sağlamaları amacıyla, konut kullanımına ayrılmış projelere yatırım yapma imkânı tanınır ve başvuru süreçlerinin sadeleştirilmesi ile etkinleştirilmesi için muhtelif hükümlerde değişiklikler yapılır. Tebliğ ile getirilen önemli değişiklikler aşağıda özetlenir:

• En uygun haberleşme vasıtası, fon ihraç sözleşmesi ve müteahhit tanımları Tebliğ kapsamına eklendi ve bilgilendirme dokümanları tanımından yatırımcı bilgi formu çıkarılarak yalnızca fon içtüzüğü ve ihraç belgesini kapsayacak şekilde tanım güncellendi.
• Kurucunun ve yöneticinin organizasyon yapısı kapsamında bulunması gereken gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken özellikler detaylandırıldı ve bu pozisyonun, gayrimenkul değerleme lisansına ve gayrimenkul değerlemesi konusunda en az 3 yıl tecrübeye sahip olan bir yönetim kurulu üyesi ile de tamamlanabileceği belirtildi.
• Değişiklik öncesinde, gayrimenkul yatırım fonlarının, kural olarak kamu haricinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmaları mümkün değildi. Değişiklik ile gayrimenkul yatırım fonlarının bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapabilecekleri düzenlendi. Bu kapsamda kurulacak fonların unvanlarında, “proje gayrimenkul yatırım fonu” ifadesine yer verilmesi zorunludur.
• Proje gayrimenkul yatırım fonları adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde inşaata başlanması yükümlülüğü getirildi.
• Tebliğ ile proje gayrimenkul yatırım fonlarına ilişkin esaslar da belirlendi. Buna göre, portföye dahil edilecek gayrimenkul projelerinin gerekli tüm izinleri alınmış, projeleri onaylanmış ve inşaata başlanması için gerekli belgelerin eksiksiz olduğunun bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmesi gerekir. Ayrıca projelerin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya uygun görülen diğer yöntemlerden biriyle teminatlandırılması şarttır. Ayrıca gayrimenkul projelerinin her türlü inşaat işinin, belirli müteahhitlerle yapılan sözleşmeler dahilinde gerçekleştirilmesi gerekliliği düzenlendi. 
• Değişiklik öncesinde gayrimenkul yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulması mümkün değildi. Değişiklik ile gayrimenkul yatırım fonlarının da menkul kıymet yatırım fonları gibi şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilebilecekleri düzenlendi.  
• Fon katılma paylarının ihracında belirlenecek satış başlangıç tarihinin, onaylı ihraç belgesinin kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden 6 ayı geçmeyeceği düzenlenmişti. Bu süre 1 yıla çıkarıldı.
• İçtüzük ve ihraç belgesi metinlerinin sadeleştirilmesi için birtakım hususların bu metinlerden yalnızca birinde veya fon ve katılma payı sahipleri arasında imzalanacak fon ihraç sözleşmesinde düzenleneceği hüküm altına alındı.
• Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışı öncesinde yatırımcılarla, Tebliğ’de belirtilen asgari unsurları içeren fon ihraç sözleşmesi imzalanacağı ve bu sözleşmenin Kamuyu Aydınlatma Platformunda (KAP) yayımlanacağı düzenlendi.

Tebliğ’e eklenen geçici maddeler ile, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla katılma payı ihraç edilmiş fonların, yatırımcılarla fon ihraç sözleşmesi imzalamaları ve ihraç belgesinde yer alması gereken asgari unsurlara uyum sağlayabilmeleri için 31 Aralık 2024 tarihine kadar süre tanındı. Ayrıca portföyü proje gayrimenkul yatırım fonu hükümlerine uygun olan fonların kurucularının, tüm katılma payı sahipleri ile fon ihraç sözleşmesi imzalayarak, fonlarını proje gayrimenkul yatırım fonuna dönüştürebilmek için en geç bir ay içinde Sermaye Piyasası Kurulu’na başvuruda bulunabilecekleri düzenlendi.